Creación y optimización del anuncio

Creamos el anuncio desde cero o revisamos el que ya está publicado para mejorar su presentación y desempeño.

Trabajamos sus principales elementos:

• Título y descripción.
• Distribución y orden de las fotografías.
• Características y servicios disponibles.
• Capacidad máxima.
• Normas de la propiedad.
• Horarios de check-in y check-out.
• Política de cancelación.
• Información relevante para el huésped.

El anuncio debe mostrar el departamento de manera atractiva, pero también comunicar claramente sus condiciones para evitar expectativas incorrectas.

Estrategia de precios

Revisamos y ajustamos las tarifas según:

• Temporada alta, media y baja.
• Días de la semana.
• Festivos y eventos.
• Anticipación de la reserva.
• Duración de la estadía.
• Nivel de demanda.
• Tarifas de propiedades comparables.
• Ocupación y comportamiento del anuncio.

También podemos implementar promociones o descuentos cuando sean comercialmente convenientes.
El objetivo no es simplemente bajar el precio para conseguir reservas, sino encontrar un equilibrio entre ocupación, rentabilidad y cuidado de la propiedad.

Gestión del calendario
Mantenemos actualizado el calendario de disponibilidad y coordinamos los bloqueos solicitados por el propietario.

El propietario puede utilizar su departamento cuando lo necesite, siempre que informe las fechas con anticipación y respete las reservas que ya se encuentren confirmadas.

Gestión de consultas y reservas
Respondemos las consultas recibidas a través de Airbnb y entregamos la información necesaria antes de que el huésped confirme.

Revisamos aspectos como:

• Número de huéspedes.
• Motivo de la estadía.
• Composición del grupo.
• Evaluaciones anteriores.
• Compatibilidad con la capacidad y las normas del departamento.

La aceptación de una reserva siempre debe ser coherente con las características y condiciones de la propiedad.

Comunicación con los huéspedes
Gestionamos la comunicación desde la consulta inicial hasta el término de la estadía.

Esto incluye:

• Confirmación de la reserva.
• Información previa a la llegada.
• Instrucciones de acceso.
• Normas del alojamiento.
• Recordatorios importantes.
• Consultas durante la estadía.
• Instrucciones de check-out.
• Seguimiento posterior.

Toda la comunicación relacionada con reservas y huéspedes se realiza a través de Airbnb. Esto permite mantener un registro claro de las conversaciones y utilizar el respaldo de la plataforma cuando sea necesario.

Coordinación del check-in
Enviamos las instrucciones necesarias para que el huésped pueda ingresar al departamento de manera autónoma, según las condiciones de cada propiedad.

El depto debe contar con un sistema de acceso confiable y, cuando sea posible, con una alternativa de respaldo para evitar que una falla tecnológica deje al huésped sin poder ingresar.

Coordinación del aseo y la lavandería
Coordinamos el aseo entre reservas y verificamos que se contemplen las necesidades propias de cada estadía.

El servicio puede incluir:

• Limpieza general.
• Lavado y preparación de ropa de cama.
• Preparación de toallas.
• Reposición de productos básicos.
• Retiro de basura.
• Aviso de faltantes o daños visibles.

El valor del aseo se establece según el tamaño, capacidad y características del departamento. Generalmente, este monto se configura en Airbnb para que sea pagado por el huésped junto con la reserva.

Los aseos profundos, limpiezas extraordinarias, lavado de tapices, vidrios, terrazas o trabajos especiales se cotizan por separado cuando se requiera.

Coordinación de mantenciones
Cuando se detecta una falla o surge una necesidad de mantención, informamos al propietario y podemos coordinar la visita del técnico o proveedor correspondiente.

Esto puede incluir situaciones relacionadas con:

• Electricidad.
• Gasfitería.
• Cerraduras.
• Electrodomésticos.
• Internet.
• Calefacción.
• Mobiliario.
• Equipamiento general.

Las reparaciones, repuestos, visitas técnicas y servicios de terceros son de cargo del propietario.

Las supervisiones presenciales especiales o visitas que no formen parte de la operación habitual podrán tener un valor adicional, informado previamente.

Gestión de incidencias y daños
Si se informa o detecta un posible daño causado durante una estadía, reunimos los antecedentes disponibles y realizamos la gestión correspondiente a través de Airbnb para hacer el cobro al huésped o activar el seguro Aircover.

Dependiendo del caso, podemos:

• Solicitar fotografías o evidencia.
• Consultar al huésped.
• Solicitar una cotización.
• Ingresar una solicitud de cobro.
• Hacer seguimiento de la resolución.

La recuperación del dinero no puede garantizarse, ya que depende de la documentación disponible, la responsabilidad comprobable del huésped y la resolución final de Airbnb.

Por esta razón, recomendamos que el propietario mantenga seguros adecuados para su inmueble y para la actividad de arriendo.

Seguimiento de la experiencia

Revisamos los comentarios y evaluaciones recibidos para detectar oportunidades de mejora.
Una buena evaluación depende de varios factores: la precisión del anuncio, la limpieza, el estado del departamento, la comunicación, la ubicación y la relación entre precio y experiencia.

Cuando identificamos un aspecto que puede afectar futuras reservas, lo comunicamos al propietario y proponemos una solución.

Información para el propietario
Mantenemos al propietario informado sobre las reservas y las situaciones relevantes de su departamento.

Airbnb deposita directamente al propietario el monto correspondiente a las estadías, de acuerdo con la configuración de pagos de la plataforma.

deptoTotal realiza posteriormente el cobro de su comisión de administración y de los gastos adicionales que correspondan.

¿Cuánto cuesta el servicio?

La administración tiene una comisión equivalente al:
20% de los ingresos por alojamiento

La comisión se calcula sobre el valor de las noches administradas, de acuerdo con las condiciones establecidas en la propuesta y contrato.

Si el propietario autoriza estadías para amigos, familiares o terceros y estas requieren comunicación, coordinación, preparación o gestión por parte de deptoTotal, también se aplicará la comisión correspondiente.

Los siguientes costos no están incluidos en la comisión:

• Aseo y lavandería.
• Reposición de productos.
• Reparaciones y mantenciones.
• Servicios técnicos.
• Compras para el departamento.
• Fotografía profesional.
• Proyectos de decoración.
• Aseos profundos o extraordinarios.
• Supervisiones presenciales adicionales.
• Traslados o servicios especiales.

Cualquier gasto adicional relevante será informado al propietario antes de su coordinación, excepto cuando se trate de una urgencia que requiera una acción inmediata para proteger a las personas o a la propiedad.

Antes de comenzar a arrendar

Para incorporarse a adm Total, el depto debe encontrarse en buenas condiciones y contar con el equipamiento necesario para recibir huéspedes.

Antes de publicarlo, realizamos una evaluación y entregamos recomendaciones sobre aspectos como:

• Estado general del departamento.
• Mobiliario y decoración.
• Camas y capacidad real.
• Ropa de cama y toallas.
• Menaje de cocina.
• Iluminación.
• Conectividad.
• Seguridad.
• Cerraduras y sistemas de acceso.
• Inventario básico.
• Mantenciones pendientes.
• Presentación fotográfica.

Si el departamento necesita ser preparado, amoblado o mejorado antes de comenzar, podemos desarrollar una propuesta adicional de diseño e implementación las cuales están descritas en nuestros planes.

El compromiso del propietario
Una buena administración requiere que el departamento se mantenga en condiciones coherentes con lo ofrecido en el anuncio.

El propietario debe:

• Mantener servicios básicos y gastos comunes al día.
• Contar con internet estable.
• Mantener mobiliario y electrodomésticos funcionando.
• Realizar las reparaciones necesarias.
• Autorizar oportunamente reposiciones y mantenciones.
• Disponer de ropa de cama y toallas suficientes.
• Informar con anticipación las fechas de uso personal.
• Respetar las reservas confirmadas.
• Mantener seguros adecuados para la propiedad.
• Comunicar cualquier condición especial del departamento o edificio.

deptoTotal puede coordinar y recomendar soluciones, pero las decisiones y costos asociados a la conservación del inmueble corresponden al propietario.

¿Para qué deptos está pensado?
adm Total es ideal para propietarios que:

• Tienen un departamento en Concón, Reñaca o Viña del Mar
• Quieren generar ingresos mediante arriendos por noche.
• No tienen tiempo para gestionar las reservas personalmente.
• Viven en otra ciudad o país.
• Buscan una administración profesional y cercana.
• Quieren conservar fechas para utilizar su propiedad.
• Necesitan apoyo con la comunicación y coordinación cotidiana.
• Prefieren trabajar con el respaldo y registro de Airbnb.

Cada propiedad es evaluada antes de incorporarse, considerando su ubicación, estado, equipamiento, tarifa potencial y viabilidad operativa.

¿Cómo comenzamos?

1. Conocemos tu departamento
Conversamos contigo para conocer la propiedad, su disponibilidad y tus objetivos.

2. Evaluamos su estado y potencial
Revisamos sus características, equipamiento, ubicación, presentación y tarifa estimada.

3. Entregamos nuestras recomendaciones
Te indicamos qué aspectos deben resolverse o mejorarse antes de publicar.

4. Preparamos el anuncio y la operación
Desarrollamos la publicación, configuramos precios, calendario, normas, mensajes e instrucciones.

5. Comenzamos a recibir reservas
Gestionamos las consultas y coordinamos cada estadía a través de Airbnb.

Preguntas frecuentes

¿Puedo utilizar mi departamento mientras está administrado?
Sí. Puedes bloquear fechas para uso personal, siempre que lo solicites con anticipación y no existan reservas confirmadas.

¿Ustedes garantizan una cantidad determinada de reservas?
No es posible garantizar ocupación ni ingresos específicos. Los resultados dependen de la temporada, la demanda, la ubicación, el estado del departamento, su disponibilidad, sus evaluaciones y las condiciones del mercado.

Nuestro trabajo consiste en gestionar profesionalmente esos factores para buscar el mejor resultado posible.

¿Puedo recibir reservas por fuera de Airbnb?
La administración de deptoTotal se realiza a través de Airbnb. No gestionamos reservas ni pagos de huéspedes por fuera de la plataforma. Esto permite mantener las conversaciones, condiciones y antecedentes de cada estadía registrados en un mismo lugar, teniendo a la plataforma como respaldo todo evento.

¿El aseo está incluido en la comisión?
No. El aseo y la lavandería tienen un valor independiente, normalmente pagado por el huésped al momento de reservar.

¿Qué ocurre si un huésped necesita atención durante la noche?
Trabajamos con instrucciones claras y sistemas de acceso autónomo para reducir incidencias. Las emergencias se atienden de acuerdo con su gravedad y con las posibilidades operativas disponibles.

Por esta razón, recomendamos que cada propiedad cuente con sistemas confiables y alternativas de respaldo, especialmente para el ingreso.

¿Ustedes realizan las reparaciones?
Podemos ayudar a coordinar técnicos o proveedores, pero el costo de las reparaciones, materiales y servicios corresponde al propietario.

¿Qué pasa si el departamento no está listo?
Podemos realizar una evaluación y desarrollar una propuesta adicional para prepararlo, equiparlo o mejorar su presentación antes del lanzamiento.

¿En qué se diferencia adm total de Total Signature?
adm Total es nuestro servicio de administración integral para departamentos de arriendo vacacional.

deptoTotal Signature es una línea boutique para propiedades excepcionales que requieren un proyecto más personalizado de diseño, posicionamiento, experiencia y operación.

Ambos servicios comparten nuestra experiencia y forma de trabajo, pero responden a propiedades y necesidades diferentes.

Más tiempo para ti. Una gestión profesional para tu departamento.

Tu propiedad puede generar ingresos sin que tengas que administrar personalmente cada consulta, reserva y coordinación. En deptoTotal nos ocupamos de su gestión cotidiana con una mirada que integra presentación, estrategia y operación.